房產知識
外國人租屋實務解析：不同簽證找房難易度排名
在日本租屋，簽證類型決定找房難易度。從永住簽、工作簽到打工度假簽，解析各簽證的審查條件、常見限制與提升成功率的實用建議。
2025/03/30
台灣人能在日本貸款嗎？簽證條件、金利種類一次看
台灣人在日本買房能貸款嗎？本文整理簽證類型對應的貸款資格、可申請的銀行選項、台系銀行方案，以及三大金利種類的比較與選擇建議。
買房貸款，不同簽證類型會不會影響資格？金利種類有什麼差異？本文將帶你一步步了解日本的住宅貸款基本概念，進而做出符合自身需求的財務規劃。
首先確認自己的簽證類型和屬性
想在日本買房的台灣人，最常見的疑問之一就是：「我可以跟日本銀行貸款嗎？」
答案是：可以，但要看你的居留資格（簽證）類型是否符合條件。
以下整理各類常見簽證狀況，對應的貸款可行性與注意事項：
| 簽證類別 | 可否申請 | 補充說明 |
|---|---|---|
| 無在留資格（無簽證） | ❌ 不可 | 無法在日本銀行申請住宅貸款，部分台系銀行或海外貸款方案可能可行 |
| 留學生 / 打工度假簽證 | ❌ 不可 | 銀行視為短期居留、無穩定收入，不符合住宅貸款審核條件 |
| 工作簽證（技術・人文・國際業務 / 高度專門職等） | ⭕ 可申請 | 需有穩定收入及一定年資，部分銀行要求年收 300～500 萬日圓以上 |
| 永住者（永久居留） | ⭕ 最有利 | 條件最接近日本國民，可申請大多數銀行的住宅貸款方案 |
加分因素｜提升房貸審核通過率的小關鍵
- 現職年資穩定：在同一家公司任職至少 1 年以上，3 年為佳，年資越久代表工作穩定性越高
- 任職企業的規模與信用：若在上市公司、外商企業或知名大型企業工作，會被視為風險較低
- 年收入水準與職業穩定性：醫師、正職工程師等職種常被視為收入穩定、流動率低的族群
- 自備頭期款比例高：建議至少 20% 以上，可減少貸款金額、降低銀行風險，讓利率更具彈性
- 已婚或配偶為日本人：某些銀行會視為居留穩定性加分項目
注意事項｜你可能沒注意到的細節
- 收入認定主要以源泉徵收票或確定申告書為準，口頭說明或未申報部分通常無法列入
- 若年薪中包含股票薪酬或獎金，銀行通常僅列為參考，不一定會全額納入年收入計算
- 多數銀行會要求申請人已在現職工作滿一年
- 信用紀錄不良（如電話費遲繳）會直接影響審查結果
能提供住宅貸款給在日外國居民的銀行
除了傳統的日系銀行，部分銀行專門為外國居民提供購屋貸款，無論是日語能力、簽證條件，或是貸款額度，都可能較日系銀行更具彈性。目前較常見的三家銀行：
- Prestia SMBC 信託銀行
- 新生銀行
- 東京之星銀行（東京スター銀行）
這三家銀行皆提供日文與英文的貸款諮詢。不過需要注意的是，所有正式契約文件仍以日文為準，若有英文或中文版本，通常僅供參考，不具法律效力。
各銀行對申請人的資格要求不同，但一般而言，主要考量以下幾點：
- 簽證類型：部分銀行不強制要求永久居留權，但通常需持有中長期簽證並居住在日本
- 收入條件：通常要求有穩定的薪資收入，例如：
- Prestia SMBC：年收入需達 500 萬日圓以上（投資型房貸則需 700 萬日圓以上）
- 新生銀行：正社員需年收至少 300 萬日圓，且在現職工作滿 2 年以上
此外，申請人還需符合銀行要求的團體人壽保險（団信）資格，以確保貸款期間發生意外時能由保險承擔未償還的貸款額度。
以上銀行適合在日工作的台灣人，無永久居留但收入穩定，無法達到一般日系銀行貸款門檻，但希望以較靈活條件貸款的人。這類銀行的貸款條件比日系銀行相對友善，但仍需個案評估，建議申請前先諮詢銀行，以確認符合最新規定及貸款條件。
同時可考慮跟在日台系銀行貸款
若你的簽證類型無法達到日系銀行的貸款門檻，但在台灣已有穩定資產或事業，或父母能作為擔保人，也可以考慮與在日台系銀行洽談貸款。
目前在日本設有分行並提供購屋貸款的台灣銀行包括：台灣銀行、兆豐國際商業銀行、中國信託銀行、彰化銀行、第一銀行、玉山銀行等。
這些銀行主要服務熟悉台灣金融體系的客戶，因此貸款的條件會根據客戶的信用紀錄、在台收入等情況而有所不同，建議購屋前事先諮詢銀行評估貸款條件，確保資金可買到喜歡的房子。
台系銀行房貸的基本條件（僅供參考）
- 貸款年限：常見為 15～20 年
- 利率區間：約 2% 上下（依案件條件與時期而異）
- 貸款成數：約 5～7 成
- 最低貸款金額 / 地區限制 / 屋齡：可能會因銀行內部政策與日本房市情況調整，多為 3,000 萬日圓起，新耐震
三大金利種類
不同金利類型背後隱含的風險與優勢，往往會在「升息」、「收入變化」、「貸款年限」等情境中被放大。與其只看哪一種利率低，不如先了解三種常見金利的基本特性，再來判斷哪一種最符合你的未來規劃與生活節奏。
| 變動金利型 | 固定金利特約型 | 全期間固定金利型 | |
|---|---|---|---|
| 適合對象 | 短期持有、收入有成長空間、能承受利率波動 | 想在特定期間鎖住利率，之後再視情況調整 | 重視安心感、希望還款金額完全不變的人 |
| 金利調整 | 每半年依市場利率調整一次 | 特約期間內固定，到期後可選變動或再固定 | 整個貸款期間利率不變 |
| 還款金額 | 可能隨利率變化而增減 | 特約期間固定，到期後可能變動 | 從頭到尾每月金額相同 |
| 優點 | 初期利率最低，利息負擔較輕 | 兼具彈性與穩定，可階段性規劃 | 不受升息影響，長期安心 |
| 缺點 | 升息時負擔增加，需自行管控風險 | 特約到期後利率可能大幅上升 | 初期利率最高，總利息可能較多 |
買房不是人生必答題，而是其中一個選項
關鍵不在於「要不要買」，而是你是否理解自己的狀況，釐清選項，做出適合自己的決策。
無論是貸款條件、金利選擇，還是整體購屋規劃，都可以透過專業建議找到適合自己的方案。如果你還在觀望、猶豫，沒關係。與其擔心錯過時機，不如先掌握自己的選擇權。我們樂意協助討論資產配置、評估貸款可能性，或一起釐清如何實現你的目標。