日本的空屋問題：2030年的隱憂

日本的空屋問題正以驚人速度惡化，特別是到了 2030 年，這個問題將更加嚴重。全國約有 900 萬戶空屋，其中近半數是公寓，而許多公寓因無法支付管理費或修繕積立金而成為「管理組合崩壞」的高風險物件，甚至演變成「公寓貧民窟」。本篇文章將從四個角度，解析 2030 年日本的空屋問題。

為什麼是「2030年」？空屋增加的背後：繼承問題 + 少子化

2030 年問題不僅僅是人口老化與勞動力不足的問題，還與日本的戰後嬰兒潮、少子化以及 1990〜2000 年期間的高度經濟成長有著密切關聯。戰後的 1947 年至 1949 年，日本經歷了一次人口激增，這段時期出生的世代被稱為「團塊世代」（団塊の世代）。這批人口在日本經濟高速增長時期進入職場，成為社會的核心勞動力。

1990 年代至 2000 年期間，日本經濟繁榮，個人收入增加，購屋需求旺盛，特別是在都市地區掀起了「公寓大樓熱潮」，許多家庭選擇購買房產作為長期資產。然而，隨著時間推移，這批團塊世代逐漸邁入高齡，而與此同時，日本社會也面臨少子化問題：新生兒數量連年下降，年輕勞動人口不足，無法填補老年人逐漸退出的社會角色。

這種人口結構的變化導致雙重問題：一方面，團塊世代進入高齡期，所擁有的房產逐漸成為繼承問題甚至空屋；另一方面，少子化使年輕一代無力負擔或接手這些房產，最終這些曾經象徵繁榮的住宅正成為 2030 年問題的隱憂。

由下表可以得知首都圈在近 20 年內，繼承案件由 21 萬件增至約 39 萬件，成長 1.8 倍左右。

出處：Ogara 總研株式会社（依據各自治體提供資料所製成）

空屋問題：公寓貧民窟的隱憂

根據總務省「令和 5 年（2024 年）住宅・土地統計調査」，2024 年的全國空屋率已達 13.8%，刷新了 1978 年以來的最高紀錄，這意味著每七間房屋中就有一間是空屋。

目前日本全國約有 900 萬間空屋，這相當於住宅總數的約 14%。根據總務省「住宅・土地統計調査 2023 年度」的數據，這些空屋可分為：

• 租賃用空屋：約 443 萬戶
• 待售空屋：約 32 萬戶
• Second house：約 38 萬戶
• 個人自用住宅（本篇所提到的空屋問題對象）：約 385 萬戶

出處：総務省「住宅・土地統計調査 2023 年度」

而空屋問題並非僅限於老舊的透天厝或偏鄉地區，實際上，大多數空屋是「公寓大樓」。

日本官方每五年進行一次「公寓綜合調查（マンション総合調査）」，最近一次調查在 2023 年，通過對管理組合的訪談收集數據。雖然這份調查並未直接提供東京空屋中公寓比例的具體數據，但從調查結果可以推測，公寓空屋問題在首都圈尤為嚴重，無法支付管理費、修繕積立金的單位比例逐年增加，形成所謂的「公寓貧民窟」（マンションスラム化）現象。

出處：総務省「住宅・土地統計調査 2023 年度」

管理組合的崩壞危機

在都市地區，許多公寓在繼承後成為無人管理或無法負擔管理費的空屋。這些公寓的管理組合逐漸失去功能，修繕積立金無法正常收取，導致整棟大樓品質惡化。

其實這些問題的源頭之一是繼承後手續未完善，繼承人未及時通知管理組合，或未完成所有權登記，導致管理費和修繕費無法正常支付。而公寓的管理組合並無法強制調查繼承情況，也無法快速追討欠繳費用。這種情況下，無法負擔的修繕費用累積，讓整棟公寓的品質和安全性逐漸惡化。

所以不論是考慮購買自住或者投資型公寓，務必確認管理組合的運作情況，並檢查修繕積立金的累積與計畫，確保房產未來的資產性及居住性能。

⚡️ 我們過去寫過一篇關於修繕費用的文章，有興趣的人可以點這裡閱讀。

國家政策應對：空屋特措法

為應對日本全國約 900 萬戶的空屋問題，日本政府於 2014 年制定《空屋對策特別措施法》（空き家等対策の推進に関する特別措置法，簡稱「空き家特措法」）。此法賦予各地自治體權限，針對狀況極差的空屋進行措施，包括勸告屋主（繼承者）、特定責任人，甚至在無法改善的情況下，動用公帑代為拆除。

在日本，不動產的私權保護嚴格，公家機關不得隨意進入私人財產，否則構成違法侵入。然而，《空屋對策特別措施法》打破了這一限制。針對「問題空屋」，自治體得以強制拆除，並向相關責任人（如繼承人）追討拆除費用。

2023 年，該法進一步修訂，新增「管理不全空屋」的概念，並取消其固定資產稅優惠。管理不全空屋是指那些可能因結構老化、衛生不良或影響景觀而危害公共安全的空屋。此外，非法棄置垃圾、塗鴉破壞或景觀受損的房屋，也被歸類為管理不全空屋。

一般情況下，日本房屋享有固定資產稅優惠，200 平米以內的空屋土地課稅標準可降至正常稅額的 1/6。但一旦被指定為「管理不全空屋」，將喪失此優惠，稅額將回升至原本的 6 倍，極大增加持有成本。

雖然日本政府推出各種政策和法律試圖解決空屋問題，但目前看來，這些措施僅能減緩惡化的速度，無法真正解決問題。到了 2030 年，日本的空屋問題將更加嚴重：繼承房產增加、管理組合崩壞、都市公寓貧民窟化都將成為無法忽視的現實。

因此，對於計劃在日本置產或移居的台灣人來說，應充分了解空屋風險，選擇具潛力的地區，並制定明確的運用計劃，以降低風險並提升資產價值。